Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi Halinde İyiniyetli Üçüncü Kişinin Tapu İktisabı Korunur mu?
- May 15
- 13 min read
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2714 K. 2026/655 T. 23.02.2026 Kararı İncelemesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir. Özellikle yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, projeye veya imar mevzuatına aykırı şekilde tamamlaması; iskân ruhsatı alınamaması; yapı hakkında yıkım kararı bulunması; arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi veya sözleşmenin geriye etkili feshi gibi durumlarda, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunun ne olacağı önemli bir tartışma konusu olmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2026 tarihli, 2025/2714 Esas ve 2026/655 Karar sayılı kararı, bu tartışma bakımından oldukça önemli bir içtihat niteliğindedir. Kararda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında korunup korunmayacağı ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir.
Kararın en dikkat çekici yönü, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda verilmiş olmasıdır. Bu yönüyle karar, Yargıtay’ın önceki “avans tapu” ve “geriye etkili fesih halinde üçüncü kişinin iyiniyetinin dinlenmeyeceği” yönündeki eski yaklaşımından ayrılan yeni içtihat çizgisini somut uyuşmazlığa uygulamaktadır.
1. Uyuşmazlığın Konusu
Somut olayda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan;
tapu iptali ve tescil,
menfi ve müspet zararların tazmini,
eski binanın yıkılması nedeniyle yapı maliyet bedeli,
iskân ruhsatı alınamaması nedeniyle kira gelir kaybı,
sözleşmenin geriye etkili feshi,
yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyeti,
tapu siciline güven ilkesi,
yapı kayıt belgesinin etkisi,
zamanaşımı,
usuli kazanılmış hak,
sebepsiz zenginleşme,
yolsuz tescil,
ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz şerhlerinin bulunmaması
gibi birçok hukuki meseleyi kapsamaktadır.
Dosyada davacı arsa sahibi, yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsasını yükleniciye devretmiş; yüklenici ise sözleşme konusu inşaatı yapmayı üstlenmiştir. Ancak daha sonra inşaatın projeye ve imar mevzuatına aykırı olduğu, iskân ruhsatı alınamadığı ve yapı hakkında yıkım kararı bulunduğu ileri sürülmüştür.
Bu nedenle davacı, yükleniciye ve sonradan taşınmazı edinen kişilere karşı tapu iptali ve tescil ile tazminat taleplerinde bulunmuştur.
2. Davacının İddiaları
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davalı yüklenici ile 28.01.1993 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını belirtmiştir.
Bu sözleşme kapsamında;
davacıya ait arsanın tapusunun yükleniciye devredildiği,
arsa üzerinde bulunan üç katlı binanın yıkılması ve enkazının kaldırılması işinin de yüklenici tarafından üstlenildiği,
sözleşme gereği davacıya isabet eden iki bağımsız bölümün tapularının davacıya devredildiği,
ancak yapılan binanın tamamen projeye aykırı olduğu,
projeye aykırılıkların teknik olarak giderilmesinin mümkün olmadığı,
yapı hakkında yıkım kararı bulunduğu,
yüklenicinin sözleşmeye uygun davranmadığı,
bu nedenle iskân ruhsatı alınamadığı
ileri sürülmüştür.
Davacı, yükleniciye keşide ettiği 22.10.1996 tarihli ihtarname ile İmar Kanunu’na ve projeye aykırılıkların giderilmesini talep ettiğini, ancak yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirtmiştir.
Bu kapsamda davacı;
Kurulan kat irtifakı sonucu davalılar adına oluşan tapu kayıtlarının iptalini,
Taşınmazın arsa payı oranında kendi adına tescilini,
Sözleşme öncesinde arsa üzerinde bulunan üç katlı binanın yüklenici tarafından yıkılması nedeniyle aynı binanın yeniden yapılmasını,
Bunun mümkün olmaması halinde şimdilik 750.000,00 TL yapı maliyet bedelinin tahsilini,
Kendisine isabet eden işyerinin ruhsat alınamadığı için gerçek değeri üzerinden kiraya verilememesinden kaynaklanan 283.000,00 TL kira gelir kaybının tahsilini
talep etmiştir.
3. Davalıların Savunmaları
Davalılar, yüklenicinin sözleşme gereği inşaatı tamamladığını ve davacının hissesine düşen işyeri ile 3 numaralı meskeni 18.07.1996 tarihinde davacıya devredip teslim ettiğini savunmuştur.
Davalılara göre;
davacı kendisine teslim edilen meskeni fiilen kullanmıştır,
teslim tarihinden itibaren beş yıllık dava zamanaşımı süresi dolmuştur,
davacı projeye aykırı yapıyı kabul etmiştir,
buna rağmen tazminat talep etmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir,
yüklenici dışındaki davalılar sözleşmenin tarafı değildir,
bu nedenle bu kişilere husumet yöneltilemez.
Dahili davalılar ise taşınmazı sonradan edinen kişiler olduklarını, kendileri hakkında ayrıca açılmış bir dava bulunmadığını ve sadece davaya dahil edilmek suretiyle aleyhlerine hüküm kurulamayacağını ileri sürmüşlerdir.
Ayrıca dahili davalılar;
taşınmazları tapu siciline güvenerek satın aldıklarını,
TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını,
taşınmazların tapu kayıtlarında satışa engel ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz veya “davalıdır” şerhi bulunmadığını,
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarını,
tapu kütüğüne şerh edilmeyen bir sözleşmeden haberdar olmalarının beklenemeyeceğini,
yapı kayıt belgesi bulunduğunu,
davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını
savunarak davanın reddini istemişlerdir.
4. İlk Derece Mahkemesinin İlk Kararı
Mahkeme, 13.06.2014 tarihli kararında inşaatın kaçak olarak yapıldığını ve belediye tarafından 04.05.1999 tarihli yıkım kararı alındığını tespit etmiştir.
Mahkeme ayrıca, davalı yüklenici ile dava dışı diğer paydaşlar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını da değerlendirmiştir.
Bilirkişi raporlarına göre dava tarihi itibarıyla imara uygun olarak yapılacak yeni binanın yapı değerinin 427.600,00 TL olduğu; dava konusu binanın yıkım, enkaz ve nakliyat değerinin ise 35.000,00 TL olduğu belirlenmiştir. Buna göre toplam 458.600,00 TL zararın davalılardan tazmin edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Mahkeme, ayrıca dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye temlikinin, sözleşme gereğince davacı arsa sahibinin yüklendiği karşı edimin ifası amacıyla yapıldığını belirtmiştir.
Bu gerekçelerle;
dava konusu taşınmazda kat irtifakı ve buna bağlı oluşan tapu kayıtlarının iptaline,
eski arsa tapusundaki payın davacı adına tesciline,
davacının zararının davalılardan tahsiline
karar verilmiştir.
5. Yargıtay’ın İlk Bozma Kararı ve İmar Barışı İncelemesi
Mahkemenin 2014 tarihli kararı temyiz edilmiştir. Dosya, Yargıtay Kapatılan 23. Hukuk Dairesi tarafından incelenmiştir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 25.02.2019 tarihli, 2018/768 Esas ve 2019/700 Karar sayılı ilamında, dava konusu parseldeki inşaatın tamamında projeye aykırılıklar bulunduğunu ve belediye tarafından 04.05.1999 tarihli yıkım kararı alındığını belirtmiştir.
Ancak dosyada, projeye aykırılıkların 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi kapsamında imar barışı yoluyla giderilmesi için taraflarca başvuruda bulunulduğu anlaşılmıştır.
Bu nedenle Yargıtay, mahkemece imar barışı kapsamında araştırma yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.
6. Bozmadan Sonra Mahkemenin Verdiği Karar
Bozma sonrası yapılan yargılamada mahkeme, yapı kayıt belgesinin projeyi imar mevzuatına uygun hale getirmek için yeterli olmadığı sonucuna varmıştır.
Mahkemeye göre;
yapı kayıt belgesi, yapının hukuki ve teknik aykırılıklarını tamamen ortadan kaldırmamaktadır,
davalı yüklenicinin kaçak ve imara uygun hale gelmeyen imalatından taşınmaz satın alan diğer davalıların mülkiyet hakkının tescili hukuka uygun değildir,
önceki mahkeme ilamlarında yeni yapılan binadan dolayı yoksun kalınan gelire ilişkin bazı tutarlar hüküm altına alınmıştır,
bu nedenle davacının eski binanın varlığı halinde elde edebileceği gelirlerden yoksun kaldığına ilişkin talebi mükerrerlik oluşturur,
yine yeni yapılan binadan dolayı gelir kaybı tazminatı elde edildiğinden, bu binanın yıkılması halinde eski binanın yeniden yapılması için gerekli masrafın hüküm altına alınması da kabul edilemez.
Bu gerekçelerle mahkeme;
tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne,
tazminat isteminin reddine
karar vermiştir.
7. Temyiz Aşamasındaki İtirazlar
Karar, hem davacılar hem de davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
7.1. Davacıların Temyiz İtirazları
Davacılar vekili, tapu iptali ve tescil talebi yönünden harca esas değerin 2.934.600,00 TL olduğunu, vekâlet ücretinin gerçek arsa değeri dikkate alınarak nispi hesaplanması gerektiğini ileri sürmüştür.
Ayrıca mahkemenin daha önce usuli kazanılmış hak doğuracak şekilde verdiği kısmi kabul kararından dönerek tazminat taleplerini tamamen reddetmesinin hukuka aykırı olduğunu savunmuştur.
Davacılara göre, önceki ilamlarda hükmedilen tazminat kalemleri ile eldeki davada ileri sürülen tazminat talepleri aynı değildir.
7.2. Dahili Davalıların Temyiz İtirazları
Dahili davalılar ise genel olarak şu itirazlarda bulunmuştur:
Taşınmazları rayiç bedelle satın almışlardır.
Satış tarihinde tapu kaydında ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz, davalıdır şerhi veya satışa engel başka bir takyidat bulunmamaktadır.
Tapu kaydının beyanlar ve şerhler kısmında sadece yönetim planı bulunmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı değildirler.
Kendileri hakkında ayrıca açılmış bir dava bulunmadan, davaya dahil edilmeleri suretiyle aleyhlerine hüküm kurulması hukuka aykırıdır.
Sözleşme, teslim ve ihtar tarihleri dikkate alındığında talep zamanaşımına uğramıştır.
İyiniyetli üçüncü kişi konumundadırlar.
TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek yaptıkları iktisap korunmalıdır.
Tapu kütüğüne şerh edilmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmaları beklenemez.
Dava konusu taşınmaz hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.
Ortada yolsuz tescil bulunmamaktadır.
Bu itirazların merkezinde, tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması yer almaktadır.
8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ile menfi ve müspet zararların tazmini istemine ilişkin olduğunu belirtmiştir.
Ancak Daire, dosyanın çözümünde esas alınması gereken temel hukuki meselenin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunup korunmayacağı olduğunu değerlendirmiştir.
Bu noktada Daire, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanmıştır.
9. İçtihadı Birleştirme Kararının Etkisi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, daha önceki içtihatlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde, yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisap ettiklerine ilişkin savunmalarının dinlenemeyeceği görüşündeydi.
Ancak Daire, bu eski içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu m. 15/2-c uyarınca Yargıtay Birinci Başkanlığına başvurmuştur.
Bu başvuru sonucunda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairenin eski içtihatlarından dönme istemini kabul etmiştir.
Yargıtay Kanunu m. 45/5 gereğince içtihadı birleştirme kararları, benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, Yargıtay dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar.
Bu nedenle, içtihadı birleştirme kararından önce aksi yönde bir bozma kararı verilmiş olsa dahi, bu yeni içtihadı birleştirme kararı usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanmalıdır.
Bu tespit, somut dosya bakımından son derece önemlidir. Çünkü önceki yargılama sürecinde davacı lehine tapu iptali ve tescil yönünde karar verilmiş olsa da, yeni içtihadı birleştirme kararı gereğince üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının ayrıca değerlendirilmesi zorunlu hale gelmiştir.
10. Tapu Siciline Güven İlkesi ve TMK m. 1023
Yargıtay kararında, taşınmaz mülkiyetinin edinilmesinde tapu sicilinin merkezi rolüne dikkat çekilmiştir.
Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili kişiler, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendilerine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir.
Tapu kütüğüne yapılan her tescil, bir ayni hakkı ifade eder. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Ancak bu durumda dahi iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından tapu sicilinin olumlu hükmü uygulanır.
Bu noktada TMK m. 1023 devreye girer.
TMK m. 1023’e göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Yargıtay’a göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan sözleşmenin geriye etkili feshiyle yolsuz hale gelse bile, üçüncü kişinin iktisabı geçerli kabul edilmelidir.
Aksi halde tapu siciline güven ilkesi, hukuki işlem güvenliği ve hukuki güvenlik ilkesi zedelenmiş olur.
11. TMK m. 3 Kapsamında İyiniyet Karinesi
Kararda TMK m. 3 hükmüne de özel önem verilmiştir.
TMK m. 3’e göre, kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Yani kişi iyiniyetli olduğunu ayrıca ispatlamak zorunda değildir; iyiniyet karine olarak kabul edilir.
Bu nedenle, tapuya güvendiğini ve iyiniyetli olduğunu ileri süren, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereği karine olarak kabul edilmelidir.
Ancak bu karine mutlak değildir.
Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Bunun için arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda;
tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredildiğini bildiğini,
yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshedilebileceğini bildiğini,
buna rağmen taşınmazı satın aldığını,
veya somut olayın özelliklerine göre bunları bilmesi gerektiğini
somut delil ve vakıalarla ispat etmesi gerekir.
Bu ispat yapılırsa, üçüncü kişinin iyiniyet savunması korunmaz ve tapu iptali ile tescil talebi kabul edilebilir.
12. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Yargıtay kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği de açıklanmıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde hem gayrimenkul satış vaadi hem de eser sözleşmesi unsurlarını barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu sözleşmede;
arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmekle,
yüklenici edimini yerine getirdiğinde ona bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle,
yüklenici ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikte binayı yapıp arsa sahibine teslim etmekle
yükümlüdür.
Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ani edimli bir sözleşme olarak nitelendirmiştir. Ani edimli sözleşmelerde kural olarak geriye etkili fesih ve tasfiye mümkündür.
Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.
Ancak bu tasfiye ilişkisi, sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur. Yükleniciden iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişinin ayni hakkı ise TMK m. 1023 kapsamında korunabilir.
13. “Avans Tapu” Kavramı Reddedilmiştir
Kararın en önemli noktalarından biri de “avans tapu” kavramına ilişkin değerlendirmedir.
Uygulamada uzun süre, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapuların “avans tapu” niteliğinde olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde bu tapuların geri alınabileceği kabul edilmekteydi.
Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda bu yaklaşımı kabul etmemiştir.
Kararda açıkça, “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı belirtilmiştir.
Yargıtay’a göre;
arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri “avans tapu” kavramıyla açıklanamaz,
tapu devri şarta bağlanamaz,
yüklenici adına kayıtlı arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması geçerlidir,
üçüncü kişi iyiniyetliyse TMK m. 1023 kapsamında korunur.
Bu yaklaşım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin mülkiyet güvenliğini güçlendiren önemli bir içtihat değişikliğidir.
14. Yüklenici Adına Yapılan Tescil Yolsuz Tescil midir?
Yargıtay, arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesini doğrudan yolsuz tescil olarak değerlendirmemiştir.
TMK m. 1024’e göre yolsuz tescil, ayni hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan veya gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescildir.
Ancak somut durumda, arsa sahibi sözleşme gereği tapuyu yükleniciye devretmiştir. Yüklenici, sözleşmeden dönme anına kadar tapuda malik olarak görünmektedir ve tasarruf yetkisine sahiptir.
Yargıtay’a göre, TMK m. 992 hükmü de dikkate alındığında, arsa sahibi bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönünceye kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin yaptığı tasarruf işleminde herhangi bir hukuki sakatlık bulunmamaktadır.
Bu nedenle arsa sahibi sonradan sözleşmeden dönse bile, yalnızca “yolsuz tescil” iddiasına dayanarak yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep edemez.
15. Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olmadığını Kim İspat Edecek?
Kararda ispat yükü bakımından da açık bir değerlendirme yapılmıştır.
Yargıtay’a göre, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu TMK m. 3 gereğince karine olarak kabul edilir.
Bu nedenle, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat yükü arsa sahibindedir.
Arsa sahibi, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis edildiği anda;
taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini bildiğini,
sözleşmenin ifa edilmemesi halinde tapunun arsa sahibine dönebileceğini bildiğini,
yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini bildiğini,
yapının kaçak veya projeye aykırı olduğunu bildiğini,
tapu devrinin riskli olduğunu bilmesi gerektiğini
somut delillerle ortaya koymalıdır.
Bu deliller; tapu kayıtları, şerhler, ihtiyati tedbirler, ihtiyati hacizler, dava kayıtları, taraflar arasındaki yakınlık, satış bedelinin olağan dışı düşüklüğü, fiili durum, taşınmazın inşaat halindeki durumu, belediye kayıtları, yapı hakkında yıkım kararı, alıcının yükleniciyle ilişkisi veya benzeri somut vakıalar olabilir.
Ancak yalnızca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı, üçüncü kişinin kötüniyetli sayılması için yeterli değildir.
16. Yapı Kayıt Belgesi Tek Başına Sonucu Belirlemez
Dosyada yapı kayıt belgesi de tartışılmıştır.
Davalılar, dava konusu taşınmaz hakkında 04.01.2019 tarihli yapı kayıt belgesi bulunduğunu ileri sürmüşlerdir.
Önceki bozma kararında da 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi kapsamında imar barışı başvurusu yapıldığı belirtilmiş ve mahkemeden bu konuda araştırma yapılması istenmiştir.
Bozmadan sonra mahkeme, yapı kayıt belgesinin projeyi imar mevzuatına uygun hale getirmeye yeterli olmadığı sonucuna varmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararında ise asıl bozma gerekçesi yapı kayıt belgesinin etkisi değil, üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetli olup olmadığının araştırılmasıdır.
Bu nedenle yapı kayıt belgesi tartışması dosyada önemini korumakla birlikte, Yargıtay’ın bozma gerekçesi bakımından belirleyici husus, tapuya güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetinin araştırılmasıdır.
17. Usuli Kazanılmış Hak ve İçtihadı Birleştirme Kararı
Kararda dikkat çeken bir diğer husus usuli kazanılmış hak meselesidir.
Normal şartlarda, bir mahkemenin bozma kararına uyması halinde taraflar lehine usuli kazanılmış hak doğabilir. Ancak Yargıtay, içtihadı birleştirme kararlarının usuli kazanılmış hakkın istisnası olduğunu belirtmiştir.
Bu nedenle, içtihadı birleştirme kararından önce aksi yönde bir bozma kararı verilmiş olsa bile, yeni içtihadı birleştirme kararı uygulanmalıdır.
Somut olayda da Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nın bağlayıcı olduğunu ve mahkemenin bu yeni hukuki çerçeveye göre inceleme yapması gerektiğini kabul etmiştir.
18. Yargıtay’ın Bozma Gerekçesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını davalılar lehine bozmuştur.
Bozma gerekçesi özetle şudur:
Mahkeme, hükmü temyiz eden davalıların taşınmazı devraldıkları anda TMK m. 1023 anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olup olmadıklarını araştırmalıdır.
Bu kapsamda davacı arsa sahibi mirasçılarına, davalı üçüncü kişilerin taşınmazı satın aldıkları anda;
tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini bildiklerini,
veya bilmeleri gerektiğini
ispatlamaya yarar delilleri sunmaları için makul süre verilmelidir.
Bu deliller toplandıktan sonra, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Eğer üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğu sonucuna varılırsa, TMK m. 1023 uyarınca tapu iktisapları korunmalıdır.
Eğer arsa sahibi, üçüncü kişilerin kötüniyetli olduğunu ispat ederse, tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilecektir.
19. Kararın Hukuki Sonucu
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında, yerel mahkeme hükmü davalılar lehine bozulmuştur.
Bozma nedenine göre;
davacıların tüm temyiz itirazlarının,
davalıların ise diğer temyiz itirazlarının
şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
Ayrıca duruşmada vekille temsil olunan bazı dahili davalılar ve davalılar lehine 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretine hükmedilmiştir.
Dosya, yeniden karar verilmek üzere yerel mahkemeye gönderilmiştir.
20. Kararın Uygulamadaki Önemi
Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tapu iptali ve tescil davalarında son derece önemlidir.
Önceki uygulamada, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyet savunmaları çoğu zaman kabul edilmemekteydi. Tapular “avans tapu” olarak değerlendirilmekte ve sözleşmenin geriye etkili feshiyle birlikte üçüncü kişilerin kazanımları da risk altına girmekteydi.
Ancak 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve bu kararı uygulayan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2026 tarihli kararıyla birlikte, bu yaklaşım önemli ölçüde değişmiştir.
Artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tek başına yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişinin tapu iktisabını geçersiz hale getirmemektedir.
Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle taşınmaz edinmişse, TMK m. 1023 uyarınca korunacaktır.
Arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekmektedir.
21. Arsa Sahipleri Açısından Çıkarılacak Sonuçlar
Bu karar, arsa sahipleri bakımından önemli uyarılar içermektedir.
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken yükleniciye tapu devrini dikkatli şekilde planlamalıdır. Tapuların yükleniciye peşinen ve tamamen devredilmesi, sonradan ciddi riskler doğurabilir.
Arsa sahibinin korunması için;
sözleşmenin tapuya şerh edilmesi,
yükleniciye yapılacak tapu devirlerinin aşamalı olarak düzenlenmesi,
inşaat seviyesine göre kademeli tapu devri yapılması,
teminat mekanizmalarının kurulması,
cezai şart ve teminat hükümlerinin açıkça düzenlenmesi,
yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisinin sınırlandırılması,
yapı ruhsatı, proje uygunluğu ve iskân süreçlerinin sözleşmede ayrıntılı düzenlenmesi,
aykırılık halinde ihtiyati tedbir gibi koruyucu hukuki yollara zamanında başvurulması
büyük önem taşır.
Aksi halde, yükleniciden taşınmaz satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu iktisapları korunabilir ve arsa sahibinin tapu iptali talebi sonuçsuz kalabilir.
22. Üçüncü Kişiler Açısından Çıkarılacak Sonuçlar
Karar, yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişiler bakımından da önemlidir.
Üçüncü kişi, tapu siciline güvenerek taşınmaz satın almışsa ve kötüniyetli olduğu ispat edilemiyorsa, TMK m. 1023 kapsamında korunabilecektir.
Ancak bu koruma sınırsız değildir.
Üçüncü kişi;
taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredildiğini biliyorsa,
yüklenicinin edimini yerine getirmediğini biliyorsa,
yapı hakkında yıkım kararı veya ciddi imar aykırılıkları bulunduğunu biliyorsa,
satış bedeli olağan dışı şekilde düşükse,
yükleniciyle yakın ilişki içindeyse,
taşınmazın hukuki durumuna ilişkin açık riskleri görmezden gelmişse,
iyiniyet iddiası kabul edilmeyebilir.
Bu nedenle üçüncü kişilerin de taşınmaz satın almadan önce yalnızca tapu kaydını değil, taşınmazın fiili, imari ve hukuki durumunu da dikkatle araştırmaları gerekir.
23. Sonuç
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2026 tarihli, 2025/2714 Esas ve 2026/655 Karar sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek yaptıkları iktisapların korunması bakımından önemli bir dönüm noktasıdır.
Karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişinin tapu iktisabını kendiliğinden geçersiz hale getirmez.
Üçüncü kişi iyiniyetliyse, TMK m. 1023 uyarınca kazanımı korunur.
Arsa sahibi ise üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, yani taşınmazı satın aldığı anda tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredildiğini bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmek zorundadır.
Bu karar, hem arsa sahipleri hem yükleniciler hem de yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişiler bakımından sözleşme, tapu devri, şerh, teminat, yapı ruhsatı ve iskân süreçlerinin ne kadar dikkatli yürütülmesi gerektiğini açıkça göstermektedir.
Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tapu devrinin hukuki sonuçları yalnızca taraflar arasındaki borç ilişkisiyle sınırlı değildir. Tapu siciline güven ilkesi, iyiniyetli üçüncü kişilerin ayni hak kazanımlarını koruyabilecek güçlü bir hukuki mekanizma olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken, tapu devri ve üçüncü kişilere satış ihtimali mutlaka ayrıntılı şekilde düzenlenmeli; arsa sahibinin haklarını koruyacak şerh, teminat, ihtiyati tedbir ve kademeli devir mekanizmaları sözleşmeye dahil edilmelidir.
Kısa Hukuki Değerlendirme
Bu kararın özü şudur:
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde dahi, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişi iyiniyetliyse TMK m. 1023 gereğince korunur. Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispat etmedikçe tapu iptali ve tescil talebi kabul edilemez.
Bu yönüyle karar, “avans tapu” anlayışından uzaklaşan ve tapu siciline güven ilkesini güçlendiren yeni Yargıtay yaklaşımının önemli bir örneğidir.
Comments